Bạn đang sở hữu nhiều bất động sản cho thuê và lo lắng về các quy định thuế mới? Cảnh báo nóng từ Cục Thuế vừa được ban hành, mang đến những hướng dẫn chi tiết về kê khai, nộp thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân từ năm 2026. Ngay cả khi doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm hay chưa phát sinh số thuế phải nộp, bạn vẫn có thể thuộc diện phải thực hiện nghĩa vụ khai báo. Hãy cùng SVS Việt Nam đi sâu vào phân tích những điểm mấu chốt để tránh “mất tiền oan” và tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Chi tiết hướng dẫn mới về thuế cho thuê bất động sản cá nhân từ 2026
Theo hướng dẫn mới nhất từ Cục Thuế, hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân sẽ có nhiều thay đổi quan trọng kể từ năm 2026. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến những cá nhân có nhiều nhà, căn hộ cho thuê và doanh thu lớn.
- Không bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh cho mọi trường hợp: Tùy từng tình huống cụ thể, người cho thuê có thể phải đăng ký hộ kinh doanh hoặc chỉ cần đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế.
- Ngưỡng doanh thu và việc đăng ký hộ kinh doanh: Đối với hoạt động cho thuê bất động sản không bao gồm dịch vụ lưu trú (như khách sạn, nhà nghỉ, homestay), cá nhân có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên có thể thuộc diện phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh. Trường hợp này, bạn có thể thực hiện đồng thời đăng ký hộ kinh doanh và đăng ký thuế thông qua cơ chế “một cửa liên thông” tiện lợi.
- Kê khai là bắt buộc, dù miễn thuế hay chưa phát sinh thuế: Đây là một điểm cực kỳ quan trọng. Cục Thuế nhấn mạnh rằng dù bạn thuộc diện miễn thuế hay chưa phát sinh số thuế phải nộp, cá nhân vẫn phải thực hiện đăng ký và kê khai theo quy định. Việc đăng ký thuế phải được thực hiện đồng thời với thời điểm nộp hồ sơ khai thuế đầu tiên kể từ khi bắt đầu phát sinh hoạt động cho thuê.
- Cập nhật thông tin cho cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê: Nếu bạn sở hữu nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, bạn phải thực hiện thông báo thông tin địa điểm kinh doanh và cập nhật ngành nghề kinh doanh theo quy định.
- Quy định về doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm: Hiện tại, cá nhân có doanh thu cho thuê bất động sản từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) và cũng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, một lần nữa Cục Thuế lưu ý rằng người cho thuê vẫn phải thực hiện thông báo hoặc kê khai doanh thu với cơ quan thuế theo quy định.
- Cộng gộp doanh thu từ nhiều bất động sản: Trường hợp cá nhân có nhiều nhà cho thuê, doanh thu sẽ được cộng gộp để xác định nghĩa vụ thuế. Điều này có nghĩa là tổng doanh thu từ tất cả các bất động sản của bạn sẽ được tính chung để xem xét có đạt ngưỡng chịu thuế hay không.
- Phân bổ doanh thu khi nhận tiền thuê trước nhiều năm: Nếu bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, doanh thu sẽ được phân bổ theo từng năm thực tế cho thuê để xác định nghĩa vụ thuế, thay vì tính toàn bộ vào một năm nhận tiền. Ví dụ, nếu bạn cho thuê văn phòng 3 năm với giá 400 triệu đồng/năm và nhận trước 1,2 tỷ đồng, doanh thu sẽ được chia đều 400 triệu đồng/năm. Với mức này, mỗi năm đều dưới ngưỡng 1 tỷ đồng nên cá nhân không phải nộp GTGT và TNCN cho từng năm.
Những điểm cần lưu ý để tránh “mất tiền oan”
Để đảm bảo tuân thủ đúng quy định và tránh những rủi ro không đáng có, các cá nhân cho thuê bất động sản cần đặc biệt lưu tâm đến những điều sau:
- Đừng quên kê khai dù doanh thu thấp: Sai lầm phổ biến là nghĩ rằng nếu doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế thì không cần kê khai. Cục Thuế đã làm rõ: kê khai là BẮT BUỘC, dù bạn thuộc diện miễn thuế hoặc doanh thu chưa đạt ngưỡng.
- Phân biệt rõ ngưỡng 100 triệu và 1 tỷ đồng: Ngưỡng 100 triệu đồng/năm liên quan đến khả năng phải đăng ký hộ kinh doanh (nếu không phải dịch vụ lưu trú), trong khi ngưỡng 1 tỷ đồng/năm là để xác định nghĩa vụ chịu thuế GTGT và TNCN.
- Cộng gộp tất cả doanh thu: Nếu bạn có nhiều bất động sản, hãy cộng gộp doanh thu từ tất cả để xác định tổng doanh thu chịu thuế, không nên tính riêng lẻ từng tài sản.
- Cập nhật thông tin đầy đủ: Đảm bảo thông báo địa điểm kinh doanh và cập nhật ngành nghề nếu bạn có nhiều bất động sản ở các vị trí khác nhau.
- Chủ động tìm hiểu: Quy định thuế có thể thay đổi, hãy chủ động tìm hiểu hoặc tham vấn chuyên gia để luôn cập nhật thông tin chính xác nhất.
Theo dõi SVS Việt Nam để cập nhật tin tức tài chính mới nhất
Với những thay đổi quan trọng trong chính sách thuế cho thuê bất động sản cá nhân từ năm 2026, việc nắm bắt thông tin kịp thời là vô cùng cần thiết. Hãy truy cập svsvietnam.vn để cập nhật những tin tức tài chính, thuế, và pháp lý mới nhất, giúp bạn đưa ra những quyết định sáng suốt và hiệu quả.
